楼市警报？一线城市房价创四年最大跌幅

PARADISEBIRD

深圳楼市创下近四年最高跌幅。

深圳规土委成交数据显示，7月深圳新房成交均价56720元/平方米，环比下跌8.2%，创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。

从成交数据来看，整个7月，深圳一二手房成交表现不见起色，高价地块的短期刺激效应正逐渐消退，再加上淡季效应的叠加，行情低迷。

戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端告诉记者，下半年仍需密切关注政策变化与量价之间的变动关系，预计下半年深圳楼市平稳为主，房价不会有大涨行情。

四年最高跌幅

现阶段的市场以新房市场带动为主，然而，7月深圳新房的供应量依然维持较低水平。深圳中原监测数据显示，7月深圳仅有4个住宅项目取得预售许可证，总批售量为2164套，即22.95万平方米，面积较上月下滑12%，套数有9%的增长。

7月深圳新房推售量有1559套，环比上月减少14%。随着市场进入7、8月成交淡季，购房者入市的观望情绪仍在影响开发商推盘的节奏。综合来看，今年前7个月平均每月的批售量为3500套，而公开入市的数量更少，只有2150套，不到去年月均水平的一半。

供应量的减少缘于市场成交量的低迷。综合深圳规土委和深圳中原监测的数据可知，7月一手住宅成交2984套，成交面积为30.9万平方米，分别环比下降了8.3%和10.8%，成交仍然处于低位。

房价依然是购房者关注的焦点所在。深圳规土委成交数据显示，从成交备案的新盘来看，豪宅的数量明显减少，前期由于南山几个高价盘的拉高，使得价格迅速冲高至6万元/平方米以上，因此7月结构性成交影响明显。

从新入市的新盘价格来看，并未出现提价和降价的楼盘，低迷使得市场整体氛围无明显好转，小部分项目低价入市带来好的开盘销售率，预期得以维持，开盘销售率也相对理想。

深圳中原报告指出，现阶段市场价格仍处高位盘整，成交并不活跃，价格仍是决定客户是否入市的关键因素。

一位职业炒房客告诉记者，近期仍在看房，但以观望为主，不会轻易出手。该人士认为，深圳房价短期已经见顶，下半年上涨难度较大。

一城一策？

目前，市场整体陷入了僵持期。深圳房价已居高位，再加上交易税费的增加，一定程度上阻挡了部分客户入市的决心，而业主对深圳楼市又长期看涨，不肯轻易让价，买卖双方之间持续博弈，成交更快的仍是报价相对合理的房源。

深圳规划国土委数据显示，7月全市二手住宅成交（过户）5838套，环比增长23.4%。然而，由于官方数据存在一定的滞后性且刚好遇到政策调整，过户数据并不能及时、准确地反映市场情况。

深圳链家研究院监测，7月深圳二手住宅实际交易维持在7500套左右，在正常水平的基础上有小幅上升。但相比去年火爆的行情，仍有六成左右的下滑。而目前市场上主要以首次、换房刚需，以及一些长期投资者为主，购买行为已十分理性。

深圳链家研究院的研究员观点是，目前只有热点片区、热点物业的价格出现上涨，而冷门片区价格滞涨。在成交量稳定的情况下，随着房源逐步消化，总体价格会小幅向上，但是若成交量无法快速突破的话，价格分化会持续存在，优势不明显的物业价格面临滞涨的压力。

深圳中原则认为，高价地块造成的短期预期对二手业主报价造成了刺激影响，近期二手房价在跌与涨之间来回变换。据监测，现阶段二手报价呈现高位震荡，成交价格依然维持高位，整体样本均价为55247元/平方米，短期内缺乏向下的压力。

“在政策面不变的情况下，下半年楼市的走势更趋向于稳中有涨的状态，回到新政前强势上涨的状态已无太大可能性。”

不仅深圳，放眼全国，7月楼市成交量整体表现增速放缓甚至下滑。中原地产研究中心统计数据显示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2万平方米，环比成交量跌幅达到了7.4%。另外，一二线城市高价地块频频出现，惜售现象明显增加，楼市去库存难度增大。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，目前一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年尤其是四季度房地产市场的风险可能爆发。