楼市，深圳已疯，上海正疯！

PARADISEBIRD

去年涨幅疯狂的深圳楼市恐怕是不少人回乡闲谈的话题，这开年不久，深圳楼市再刷记录——根据深圳市规土委网站通报数据，本周一（2月15日），深圳全市一手住宅单日成交均价破九万，达到91965元，创出深圳一手住宅成交日均价的历史新高。该日全市成交一手房共51套。 数据显示，由于高端物业的集体签约，使得成交均价不断攀高。2月15日全市成交面积前三名分别为：华润深圳湾悦府3124.17平方米；海上世界双玺2308.19平方米；鸿荣源壹方中心1700.52平方米。而华润深圳湾悦府售卖均价在138000元/㎡，海上世界双玺的售卖均价也高达100000元/㎡，鸿荣源壹方中心也在85000元/㎡。而其中海上世界双玺不但在15日新房成交中夺得亚军，更是在2月14日当天拿下当天成交桂冠。

9日零成交后接连破纪录

在创纪录之前， “春节效应”如期而至，深圳楼市火热不息的供应与成交态势一并急转直下。据美联物业全国研究中心统计数据显示，2月份深圳预计有8个楼盘入市，环比下跌55.6%。
而与往年不同，今年哪怕直到1月底，深圳一二手成交依然比较活跃，相关信息显示，在距离除夕不到一周时，二手房单日成交量还达900余套。但从2月5日到2月13日春节长假前后，深圳一手房零成交。
而深漂们刚刚经历完深圳二手房暴涨后回家过年，又从春运的人流中挤回深圳工作，就遇到接连两天深圳新房均价大跳级……
2月15日如前所述，而在此前一天（2月14日），深圳单日一手房均价以78762元/㎡创下新高；成交面积为4855.59平方米，共31套。

在接连两日破纪录后，随着成交套数上升及结构变化，新房均价跌落至5万左右。2月16日，深圳单日一手房成交176套，成交面积为19065.71平方米，成交均价为51291元/㎡。2月17日（昨日），深圳单日一手房成交269套，成交面积为31338.29平方米，成交均价为58166元/㎡。

专家预计2月同比将有正增长

需要指出的是：受成交结构影响，2月14日、15日的单日纪录参考意义有限。但在30、50余套房成交的情况下，日均单价连破7万、9万，数据还是很惊人。
对于2月前半月的交易“冰点”，美联物业代理（深圳）有限公司深圳及惠州区董事总经理江少杰表示，“每年都是这样，春节期间交易中心放假，肯定没有成交记录。不过，从2月5日至今，楼市的成交量也确实非常小，这主要由于深圳是移民城市，大部分业主与购房者春节都回家过年。”
江少杰告诉记者，事实上，从14日开始，已经又有二手房成交出现，只不过很多人还未返深，成交量比较小。“预计整体市场将在本月20日之后开始活跃起来，元宵节过后成交量将会有比较明显的增长。”
江少杰同时认为，虽然春节月是传统的楼市淡季，本月成交量环比肯定是负增长，但相比去年同期还是会有较大的正增长。

需注意后续政策影响

据深圳特区报报道，深圳中原研究中心认为，2016年深圳楼市的开年行情属于惯性上涨。该中心提醒购房人士，由于现阶段经济低迷、资本外流明显，购房投资将会存在一定的市场风险。
目前，有关部门正在积极研究政策，以形成房价合理空间，深圳部分银行也显示出了逐步收紧信贷执行的迹象，包括提高征信要求、减缓放款速度等，希望通过抑制投资投机客行为来降低市场热度。美联物业全国研究中心经理何倩茹表示，后继的调控举措或将进一步保障市民最基本购房需求，提高商品房供应量、提供商品住宅替代品，起到压制打击炒房的作用。“具体手段可能将会提高二套房首付比例、限制部分贷款申请等。”　　未来深圳楼市将走向何方？何倩茹预计，深圳楼市在3月初期恐怕仍难出现明显好转，但这仅仅是现象型的短暂回调，中长期仍有望逐步回春。而未来可能出台的系列政策，或将影响到成交热度，使价格方面缺乏冲高的动力，“深圳楼市未来有望进入‘量增价平’的通道”。
而就在2月15日，深圳市房地产经纪行业协会发布《关于房地产中介不得参与炒房的郑重提示》的通知，文中称，深圳近日出现个别房地产经纪机构或经纪人员通过众筹等手段进行房产投机的行为，为维护市场，未来禁止房地产经纪机构对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价。

文章转自南方都市报，略有调整。

飙涨！上海楼市复制深圳式疯狂！

来源：21世纪经济报道（ID：jjbd21）

作者：田园

作为一名城市普通中产，我置身于这样的市场，从浑然不觉，到观望，再到愤然、焦灼，继而决断，基本代表了过去一年这个城市置换客们完整的心路历程。但即便到了现在，我们也未能言是该庆幸，还是冲动。

“你现在轻松了，房子还没过户就赚了100万了”，这是最近朋友总拿来调侃我的话题。我所在的城市，就是在刚刚过去的2015年以超过1.4万亿的总成交金额成为全球最大房地产市场的上海。

过去一年，在我的身边，总不乏这样的神话。

中环、内环的三房，年初买进，正常手续走完正式过户时已涨100-200万的不在少数。我并没有那么幸运，赶在疯狂的年尾买票上船，以略低于市场的价格买进一套中环的大三房，春节一过，年前观望待售的房主纷纷调高售价，我的房子就出现了文首你所看到的未过户即赚百万的“假象”。

作为一名城市普通中产，我置身于这样的市场，从浑然不觉，到观望，再到愤然、焦灼，继而决断，基本代表了过去一年这个城市置换客们完整的心路历程。但即便到了现在，我们也未能言是该庆幸，还是冲动。

跳价百万的二手房市场

在下定决心要置换一套主城区的学区三房后，我需要卖掉现有外环线外郊区的两房，一是根据上海的限购政策，非本地户籍已婚夫妇名下只能有一套住房；二是我需要以这一套的房款去充首付，我就是传说中的置换客。

在创造了7678亿元二手房成交金额的2015年上海市场，像我这样的置换客不在少数。虽然在部分房主眼中，仅握百万以内现金，再准备通过卖出和买进来实现郊区跳到市区的置换型买家，是他们最不欢迎的“下家”，是没有议价权的。

我给自己能力范围内设定的目标是700万以内的次新房，单价5万左右。这样的预算若是2015年初，在上海内环核心区域也是有找的。但到了11月，上海中心城区的房价在“330”新政后逐月攀升，我被挤出内环，实事求是地开始在中环寻找目标。

多家机构的数据显示，2015年上海一手住宅平均成交价格涨幅接近了18%，二手住宅成交均价上涨21.5%，但从中心城区来看，这个数据明显还是“被平均”的。

直到11月底开始看房后，才知道市场已超乎我所学所想。我所瞄准的区域，11月尚有600-700万的次新大三房可看，到了12月，700万以下已再难觅，再到春节前的1月，基本都在750万以上了。

这些都是挂牌价，我曾天真的以为700万的买卖怎么也有个50万左右议价空间，后来才知道市区已成“卖方市场”，诚心出售的议价空间不是没有，10万左右，不急于出售的不跳价已是良心。

在每个周末疲于看房的奔波中，从热情高涨到焦灼难安，从考虑一周再谈判到当场议价，我的生活就是一个大写的焦虑。

这期间，我有三次准备谈价确定的念头。第一次的房主是对上海老夫妇，子女已经移居海外，准备卖房养老。他在上月已涨价30万，但是给我的议价空间只有5万，后来又关门惜售，准备年后再涨。

第二次是一位港籍业主，她准备卖房去美国置业，挂出的价格略低于周边市场价，但条件是一个月内730万全款付清，作罢。

第三次彻底刷新我的认识。看房后让中介约好业主下周末敲定，业主说现在涨价50万才卖，还有好几个人在排队。又过了一周，系统显示此房涨价100万。

朋友安慰说，现在这一周一个价，你又是置换，整个周期长达半年，也许还未过户，就已经涨了百万，而且大家都不愿持有现金，换作你你卖吗？

这样的市场，没有人心态是好的。

面粉贵过面包的土地市场

上海房价为什么在2015年突涨，而且涨势超过业主、超过开发商、超过每一个自认为了解这个行业的人的意料。

这其中，政策松动后的补涨效应是一方面，另一方面是需求被激发后，市场气氛致大部分有需求和能力的人急于买票上船，还有一些中介的推波助澜因素。但大体来看，大部分还是实打实的需求，这与2009年那波炒房潮还是有别。

也就是说，2015年的上海房地产市场是提前透支了很多需求的。

去年10月，上海高层也曾对房价喊话。称上海房价已经很高，如果不坚持调控，会削弱城市竞争力。

今年1月，上海有关部门也召开了一个内部研讨会，也给出了防范房价过快上涨的定调。

但随后接二连三的“地王”又刷新了大家的认识。

往往是一块地刚拍出，周边的二手房已闻风涨价。人们纷纷假设开发商不会亏钱，那么面粉已经贵过面包，按土地成交价，要卖单价5万才能保本，再加上若干年开发和利润，可是周边的二手房才3万。

于是在地王的轮番登场中，一些惊悚的标题也这样呈现：保本售价5万！某地进入豪宅时代！保本售价5万！某区彻底消灭4万单价！

2015年，上海成交的经营性土地建筑面积同比下降了43%，是近5年来的最低点，但成交金额却下降不大，地价上升幅度可想而知。特别是热得发烫的宅地市场，高溢价地王频出，也成为推涨房价的主要原因之一。

其实这样的市场，对于开发商来说也是一个困局。对于大部分房企来说，多年前攒下的便宜土地，已经所剩无几。如今在公开市场拿到的土地，溢价率都超过40%，几乎很难做到高利润。

楼市的分化，造成三四线城市不敢拿地，一二线城市拿地不敢。地价和建安成本已经大幅上扬，加上市场波动，汇率变化导致财务费用增加，只要市场出现小幅波动，房企未来就可能会面临微利甚至无钱可赚的境地。

也正因此，你会发现过去的一年，一线城市的地王中出现了很多联合体。而几乎每一个拿了地的开发商，目标都是做豪宅。只有不断给项目做加法，增加附加值，才能提高售价，最后结果必然导致豪宅化。

对于开发商来说，这也是个战略上正确、战术上没有选择的市场。

一线城市的虹吸效应

如果问问这个城市的年轻人，有500万，买房还是创业？不知会有怎样的回答。

在我的周围，几乎都是举两代人之力购房，然后还要加上杠杆。那些拿着小城收入的父母，为了凑够子女在大城市的首付，拿出毕生积蓄并不惜变卖家产。

这也是为什么三四线城市库存高到难以想象，这就是“虹吸效应”最简单粗暴的解释。

什么样的城市有资格“虹吸”？就是这里有最好的大学，最好大学的毕业生能在本地找到满意的工作。放眼全国，有几个城市满足这样的需求？

大城市的房产意味着孙辈更好的教育，儿女更好的工作更多选择，意味着他们节衣缩食的荣耀，意味着一代更比一代强，三代就能大翻身。

而这一切，从大学扩招，从我们踏上这片充满魔性的土地开始，就都回不去了。

房价颠覆了人们对财富和生活的认知，又让人们前赴后继。

一线房价：一枝独秀还是强弩之末？

来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）

当二、三四线城市还在拥抱一系列“救市”措施并经历缓慢的去库存之际，一线城市飙涨的房价显然为自己划清了界限。然而尽管诸多特殊性决定了一线城市得天独厚的优势，但是其能否强者恒强还是已是强弩之末的讨论却从未停止。

一线城市楼市火热 深圳上海领涨

一线房价大涨是整个2015年中国楼市的最大写照，而深圳显然是这其中的大特写——和2010年底相比，2015 年末深圳房价上涨 89.0%。

由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象并不奇怪。以国家统计局最新的12月数据来看，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市。其中深圳12月新建商品住宅价格环比上涨3.2%（前值上涨2.9%），同比上涨47.5%（前值上涨44.6%）；深圳12月二手住宅价格环比上涨3.3%（前值上涨1.9%），同比上涨42.6%（前值上涨38.9%）

而除了房价飙升之外，一线城市地价飞涨趋势也并未停止。华尔街见闻此前报道，2015年在中国经济大环境放缓的背景之下，上海平均地价依然上涨了38%。

基本面支撑未变：供给稀缺且人口不断流入

传统意义上，分析楼市往往会考虑新增土地和需求去化之间的关系。然而如今的一线城市，新房已经不是市场的主要组成部分。

首先对比一、二手房交易规模来看，新房交易的规模不仅赶不上二手房交易规模，且新房交易集中在远郊区。2012年至2015年，深圳二手房成交面积是一手房的1.47倍；北京商品房二手成交相当于一手成交的0.93倍，商品住宅二手成交面积相当于一手住宅成交面积的1.18倍。中信证券陈聪团队据此认为，即便土地交易规模有所增长，其对应一二手总需求也不会很大。

此外，具体到一线城市来看，北京等地拆迁成本高昂，上海和深圳主要城区容积率水平不低。容积率较高的核心城市，既缺乏未开发的建设用地，也缺乏城市大规模更新机会。相较于中国其他城市往往只是土地供给的“名义稀缺”，在三大一线城市的核心区域，土地供给确实是实质稀缺。即便土地供给稀缺并不确保房价必然上涨，但确实是支撑一线城市房价的长期因素。

另一个大城市的主要优势则显然在于人口净流入因素。从人口规模来看，北京和上海的确已经是全球领先的超级都市。可是，从这两个城市人口占全国人口比例来看，较国际其他大都市的相对人口仍有差距。伦敦的人口占英国全国的16%，莫斯科人口占俄罗斯全国人口的 9%，但北京和上海人口加总也只占到全国人口的不到 4%。

虽然中国总人口极为庞大，北京、上海可以容纳全国 16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等一线城市在中国的职能，和伦敦/莫斯科在英国/俄罗斯的职能并无太大区别。不断吸引全国人口的流入的特质也很难有变化。即便限制措施可能会延长同样人口流入的时间周期，但肯定不会降低北京和上海的吸引力。

物极必反？涨速过快或带来房价回撤

尽管长期的基本面因素不会在短期出现变化，但是这并不能确保房价短期的不断上涨。类似香港这样供给不足且人口较多的城市，历史上也出现过房价大跌的情况。而从国内历史来看，触发房价调整的直接因素，往往是房价短期上涨过快。

比如2013 年之前，三四线城市供应过大的问题还并不明显，全国房地产市场仍然是整体供应不足和需求旺盛。但即便如此，2008年和2012年，市场还是出现了房价的调整。每一次房价调整之前，都有连续3年的房价上涨。因此从分项来看，即便在一线城市，如果房价上涨过快，持续时间过久，或早或晚也可能出现必要的调整。

除了价值规律本身之外，居民财富缩水或多或少也会影响到房价的变化。总体来看，经济放缓及股市下跌都是楼市的负面因素。

另外一个不确定因素则是购房者进一步加杠杆的空间小于市场预期，过去几年隐性杠杆工具盛行（首付贷），买房的首付比例在一些案例中可能是低于 20%，当然一线城市来看，这种情况相对要好一些。

利率依然是避不开的话题

无论什么时候，利率变化对于楼市的影响里都是毋庸置疑的。目前，租金回报率和社会无风险利率相差不大。一旦出现基准利率的下行，一线楼市作为稳定现金流可配置资产的意义就十分明显。

按照中信证券陈聪团队的预计，如果2016年年内10年期国债的利率可以下降到 2.2%左右（假定降息幅度为0.25%，则大约需要3次降息），或至少一年期的国债利率会下降到2%以下（需要不止一次降息），一线城市房价就有明显上涨的可能性。

而从节奏上来看，如果上半年出现一次降息，一线城市楼市可能有超预期的表现。一旦房屋租金回报加上购房人的资金成本发生小幅有利变动，就很可能推动二手供给下降，需求却增加，从而推动房价上涨（三四线楼市的供给不取决于二手房的卖家，且三四线城市潜在供给极大，不存在房价明显上涨的可能性）。

当然，当社会普遍预期不会再降息时，一旦降息迟迟不能落地，就可能刺激二手供给放大，需求回落。一线楼市发展到今天，单个房屋的价值动辄500万甚至1000万以上，买家和卖家的慎重程度明显增加。尤其是在这个市场的卖家和买家对货币政策的力度存在分歧时，一旦央行的态度明确，就很可能对房价产生不小的影响。

来源：金融行业网